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民间借贷才是真正“冰山” 与高利贷沾边迟早要出事
时间: 2012-04-13 17:04 来源: 西安信贷网 作者:admin 浏览次数:
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事件探究

 

未交付业主怎么办?

 

 

    “我们的小区开发商破产了! ”在该楼盘的业主论坛上,已有焦急的业主在奔走相告,有人还贴出这几天各种新闻报道。大家最为关心的就是,业主的利益怎么办?还能交房吗?即使交了房,绿化、配套等如何完善?

 

    金星房地产规模不大,注册资本1000万元,位于杭州市余杭区的西城时代家园是其主要开发项目。楼盘一二期已经交付,三期790套房,大多数已经售完,但还没有交付。三期项目主体建筑已经封顶,还剩下绿化等后续工程。据知情人士透露,由业主购房支付的该项目商品房预售资金账户余额为零,早已被开发商挪用,导致后期工程无法推进,拖欠工程款,相关验收手续也无法办理。

 

    记者昨天拨打楼盘售楼处电话,与之前几天一样,无人接听。再尝试拨打其母公司中江控股主页公开的电话,电话处于无法正常接通的状态。

 

 

当地政府垫资建设

 

 

    值得庆幸的是,余杭区政府已出面介入,承诺垫付建设资金继续完成后续工程,依法保障业主办理“三证”的权利。

 

    上海大邦律师事务所房产律师张黔林告诉本报记者,政府介入后,房子的交付办证应该问题不大,也不会带来退房、按揭等后续问题。如果房子真成了烂尾楼,拿不到房产证的小业主也可以向清算主申报债权,作为债权人参与破产清算。根据最高法出台的司法解释,银行抵押贷款、职工工资、税款都在债权优先之列。如果业主已经付清房款,但是房子造了一半烂尾了,这时也能考虑将业主纳入优先之列。

 

    但他强调,房贷按揭是独立的法律关系,因此拒还房贷不太可能。另外,房子可以交付,但是购房者以后期物业变更等原因要求退房的话,也不能解除买卖合同。

 

 

破产原因是调控?

 

 

    破产消息一出,不免有人将其与持续了两年的楼市调控联系起来。事实上,楼市调控的影响在这一个案中微乎其微。金星房地产开发的项目销售情况良好,在调控之前已全部售罄,未受限购、限贷这些政策影响,按要求需“专款专项”的预售款账户被公司挪用,直接导致了工程资金断裂,无法正常完工。

 

    上海中原研究咨询部总监宋会雍向记者表示,与高利贷沾上边,搭进项目是迟早的事,如果没有楼市调控也许不会爆发得那么早,但也无改其本质。

 

 

祸起民间借贷风暴

 

 

    细究之下,民间借贷问题才是是背后真正的“冰山”。金星房地产的母体中江控股有限公司,正是今年浙江第一起资金崩盘案的主角。中江控股主营业务为香精香料行业,2008年开始朝房地产、酒店等行业扩张。高息举债、盲目扩张,使得该公司没有逃过民间借贷风险的风暴。

 

    据报道,随着中江集团倒下,三家银行,十几家大公司,上百家小公司将受牵连,涉及的民间借贷约25亿元。另外,该公司还向银行及国资背景的浙江省财务开发公司贷款、借款达25亿元。即使将中江的所有资产都抵押变现之后,还有约30亿元借款缺口。金星房地产公司亦受母公司资金链断裂累及。

 

 

大规模“破产潮”将现?

 

 

    “任何一个行业都有破产的公司,但企业倒闭的原因很多,不能一概而论,要说‘破产潮’?除非是行业的普遍原因。 ”宋会雍说。

 

    他表示,从破产原因分析,就能看出这家公司的破产仅仅是个案,非房企正常市场行为下的表现,只能就事论事,不涉及行业,更别说判断政府该出手救市。

 

    21世纪不动产分析师黄河滔也向记者表示,金星房地产公司的个案不具有代表性。

 

    同策咨询研究中心总监张宏伟则认为,很多浙江中小企业都和房地产有千丝万缕的关系,只要救了中小型民营企业,也就间接救了当地的房地产市场。

 

 

以价换量不至于赔破产

 

 

    不过,高负债、高库存却是整个行业存在的问题。据统计,2011年末,上市房企负债规模9700亿元,比上一年增加三成。同时,48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元。以去年的开发和销售进度计算,48家房企目前存货的消化周期达4.62年。

 

    对此,宋会雍认为,开发商已经启动以价换量,从利润水平看,开发商即使降价,也还坚守着价格底线,不至于赔破产,破产潮不会出现。

 

    黄河滔则指出,调研显示,房企虽然普遍反映资金紧张,但也没有到最紧的时候。屡屡创新高的库存量,也是受去年下半年以来市场低迷、去化困难的影响,放在正常的市场中,现在的库存量并非不可接受,甚至于会压垮房企。

 

    “在前几年疯狂拿地、一味追求规模的还有定位存在偏差、没有 ‘押中宝’的,这两类房企现在比较困难。 ”黄河涛表示。但他指出,经历了几回调控的洗礼,房企现在的抗压能力已经大大增强,“谨慎拿地,降价卖房或推迟出售,再或者,寻求收购。 ”统计显示,今年一季度全国房地产总股权交易金达 102亿元,同比上涨101.7%,首次突破百亿交易额。

 

 

预警

 

政府缘何为企业破产买单

 

 

    在金星房地产公司的调解中,余杭区政府最终为企业破产买单,虽不会承担债务,但承诺将垫资继续建设,帮助购房者办理“三证”。余杭区房管处书记尤初阳称,西城时代家园不会成为烂尾楼,因为余杭区政府是一个敢于担责任的政府。

 

    但是,假如西城时代家园剩下的工程不仅仅是花费不算多的绿化和管线,假如有接二连三的破产烂尾楼出现,政府是否还会“敢于担责任”,要用纳税人的钱为这些一一买单呢?

 

    对此,宋会雍认为,地方政府其实没有义务去收尾。买房是正常的市场行为,购房者自身也该承担经济行为的风险。按照相关法律,企业破产后以资抵债,有一定的赔付顺序,购房者的债权也纳入其中。而地方政府的责任,是对责任人进行调查。这个楼盘存在很多的问题,例如,预售账户怎么会被挪用?这其中必然存在政府监管不力的原因。

 

 

制定规则,遵守规则

 

 

    “楼市的健康发展,不在于参与者,在于‘规则’。 ”宋会雍强调,制定规则、执行规则最为重要。企业可以破产,市场应当淘汰,但要按章按法地离开。政府在其中承担着重要的制定规则和监管执行的角色,而在售房过程中也应有行业规则,充分保障购房者的权益。

 

    黄河滔表示,破产带来的问题除了给其他开发商预警,也警示我们的售房制度需建立和完善,比如说,保证金制度,售房保险制度等等。当然,制度建立很重要,执行和监管力度更重要。

 

    从法律层面分析,张黔林律师告诉记者,挪用“专款专项”预售账户的行为已涉及行政违法,应处以相应罚款,但是,企业破产使得主体资格丧失,自然也不谈罚款了。

 

    记者注意到,大多数房地产企业都是成立项目公司,与母公司是两个独立的经济个体。张黔林表示,出资控股公司制承担有限责任,有的就是亏完了事,破产的成本有限也给行业带来风险。不过,破产后再注册房产企业就有限制了,所以一般不到万不得已,也不会选择破产。

 

 

行业净化正当时

 

 

    楼市黄金十年,人人认为只赚不赔,各行各业的企业都来分一杯羹。金星房地产的母公司便是主营香精香料的。当调控来临,金潮退去,这些企业是否会随着离去?行业又是否得得以“净化”?

 

    黄河滔透露了一组数据:从2008年到2011年上半年,每一次调控后,上海前五名的房产中介总份额就会增加2至3个百分点。“这说明,行业的集中度在提高,想捞一笔就走的意识到了有风险就走了,行业的成熟度也在提高。 ”

 

    招财树成了烫手山芋,去年起,首钢等跨界企业已开始剥离地产业务。

 

    宋会雍指出,非主营房地产的企业见形势不乐观,不再拿地投资的可能性很大。房企之中,万科等大型企业给人以更多的安全感,或将吸引更多购买者,但值得注意的是,大企业轰然倒地也并非没有先例,现在包括绿城在内的很多大型房企也命悬一线。

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