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您会贷款买房吗 看贷款买房全攻略
时间: 2012-01-18 11:11 来源: 西安信贷网 作者:admin 浏览次数:
贷款风云榜

 1、住房公积金贷款:对于已参加交纳住房公积金的居民来说,贷款购房时,应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半),而且要低于同期商业银行存款利率,也就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

  2、个人住房商业性贷款:以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用,限定条件多,所以,未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银行个人住房担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。

  3、个人住房组合贷款:住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款,最高限额一般为10-29万元,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。

  办理住房公积金贷款应按下列程序:

  (一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。

  (二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后,借款人与中心签订相关合同或协议,并按中国人民银行规定办理保险。

  (三)贷款手续办理完毕后,市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书,银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续。

  申请银行个人住房贷款工作流程:

  (一)买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

  (二)支付30%以上的房款。

  (三)去房管部门办理预售登记。

  (四)办完预售登记后,买方持契约正本,填写借款申请及借款合同。

  个人房贷业务介绍

  “个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务,各家银行都在开展该业务,个人购置住房贷款是一种担保性贷款,可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。

  申请人应具备的条件

  各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人,同时具备以下条件:1。具有城镇常住户口或有效居留身份;2。有稳定的职业和收入,信用良好,有按期还贷款本息的能力;3。不享受购房补贴的,不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款;享受购房补贴的,以个人承担部分的20%作为购房首期付款;4。有银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人;5。具有购房合同或协议,所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

  申请所需证件

  在申请借款时,申请人应出具多种文件,主要包括:1。身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件);2。贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明;3。符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件;4。抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;5。保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;6。以储蓄存款作为自筹资金的,需提供银行存款凭证;7。以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

  个人贷款额度

  个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准),贷款期限最长可达30年。

偿还方式选择

  在还款时,借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款,应事先征得贷款人同意,并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种:

  1。贷款期限在一年(含一年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;2。贷款期限在1年以上的,可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法,按月归还贷款本息。

  房贷质押和抵押

  可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类:

  (一)个人住房贷款的抵押物

  1。借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物;2。借款人依法取得的国有土地使用权;

  (二)个人住房贷款的质押物包括国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。

  在决定购房前首先应充分从自身(家庭)收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素正确估算自己的实际购买能力,以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位,以下五方面是制定购房预算时应该考虑的内容:

  第一:正确估量个人资产

  买房要根据需要和支付能力综合考虑,先买支付得起的楼宇,再买喜欢的楼宇,其要诀是审慎地计算个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌,必须认真算出来,对于普通上班族来说还包括三个月支出的总和,以便应急。个人资产中,净资产是可随时支配的款项,对于自住型的购房人来说,通过以小换大,由远到近,比一次性进入高尚住宅更为实际。因而准确计算个人净资产是把握购房能力的前提和基础。个人净资产是个人资产减去个人负债的余额。

  个人资产是拥有的财富,包括:店铺、汽车、家具、收藏品;现金、外币、债券、股票;住宅、黄金、珠宝、公积金等。

  个人负债是应偿还的债务,包括:按揭还贷、汽车分期付款;短期借款等。

  对于广大工薪层来说,在个人资产中有一项重要内容是住房公积金。住房公积金是由在职职工在其工作年限内,由职工本人及所在单位,分别按职工工资收入的一定比例逐月交存,全部归职工个人所有,记入职工个人的住房公积金帐户,由政府设立的公积金法定机构集中管理。目前单位和个人住房公积金的交存度一般为工资收入的6% ~10%。

  购房者可向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款,它和银行个人商业性贷款在贷款对象、贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同,是一种更优惠的贷款形式。

  第二:选择适宜的房价

  对个人资产做完估量后,下一步当然要挑选品质好、价钱又不高的住宅了。然而,当面对众多可供选择的商品房时,一定会惊叹:怎么房价相差会如此之悬殊。其实,房价的制定是有一定规律的,它受到市场和成本制约。这里着重介绍构成目前商品房价格的成本因素。商品房价格主要由3大块组成:一是土地成本;二是开发建造成本;三是利润、税费、销售等费用。以目前的内销商品房来看,价格的构成要素绝大部分比重在前二者。

  综上所述,主要是从成本角度谈了商品房价格的组成,但大家应该记牢一点,真正决定房价的,不是成本,而是市场因素。如个别区段,某些开发商由于是在1993年房地产最热的时候入市的,拿地成本高,建筑原材料是在天价的时候购入,还没建完就遇宏观调控,房地价陷入低谷,销售景况惨淡,苦苦支撑到现在,资金成本已高得惊人,成本价位肯定是高高在上了。而此时,该区段又新上了许多近年才批的项目,各方面成本都较低,房型格局也新颖,价位还低,在这种情况下,竞争的优劣是显而易见的。所以说,房价的最终成因,还要回归到市场的认同,您可以根据实际购买力充分参照房价的成本和市场构成因素最终决定适宜的房价水平。

  第三:正确估计还贷能力

  目前,银行个人商业性住房贷款额度最高为购房价款的70%,居民个人购房时必须要有不低于购房价款30%的首付款。根据中国人民银行有关规定,商业性个人住房贷款利率依据贷款期限不同,实行不同档次利率,在贷款额度一定的条件下,贷款期限每增加一年,贷款利息负担增加,同时月均还款额下降一般来说,对购房者有利的贷款期限在五年以上,十年以内,因为在这个范围内,月均还款额下降较快,每月还款的压力差距较大。现在银行是按贷款本金和贷款期限计算贷款本息的月均偿还额,另一方面借款人也可以根据自己家庭月收入的多少,确定要用于购房消费,偿还银行贷款本息的数额,然后选择自己认为合适的贷款期限,来计算自己最多能申请多大额度的贷款。

  第四:各项税费支出

  税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置,因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。购买房产时涉及到的税共有8种,包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。印花税由税务局按房价的0.05%收取;契税一般为房价的4%。购买房产时涉及到的杂费主要有:

  房屋买卖手续费:买卖双方各为房价的0.5%;公证费:买卖双方各为房价的0.4%;律师费:外销房按律师事务所所定标准收取;委托办理产权手续费:为房价的0.3%;物业管理费:按国家及北京市规定及房屋的特殊情况收取物业管理费;房产权证费:每件4元;产权初始登记费:0.3元/每平方米建筑面积;房屋保险费:公积金(包括组合贷款):总房价的0.05%/年;按揭贷款:总房价的0.1%/年。

  抵押登记费:房地产抵押登记费(按总房价分段计算):100万元以下〔含100万元〕的部分:0.1%超过100万元至200万元(含2000万元)的部分:0.04%。

  第五:了解物业管理收费

  物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。

偿还方式选择

  在还款时,借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款,应事先征得贷款人同意,并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种:

  1。贷款期限在一年(含一年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;2。贷款期限在1年以上的,可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法,按月归还贷款本息。

  房贷质押和抵押

  可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类:

  (一)个人住房贷款的抵押物

  1。借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物;2。借款人依法取得的国有土地使用权;

  (二)个人住房贷款的质押物包括国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。

  在决定购房前首先应充分从自身(家庭)收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素正确估算自己的实际购买能力,以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位,以下五方面是制定购房预算时应该考虑的内容:

  第一:正确估量个人资产

  买房要根据需要和支付能力综合考虑,先买支付得起的楼宇,再买喜欢的楼宇,其要诀是审慎地计算个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌,必须认真算出来,对于普通上班族来说还包括三个月支出的总和,以便应急。个人资产中,净资产是可随时支配的款项,对于自住型的购房人来说,通过以小换大,由远到近,比一次性进入高尚住宅更为实际。因而准确计算个人净资产是把握购房能力的前提和基础。个人净资产是个人资产减去个人负债的余额。

  个人资产是拥有的财富,包括:店铺、汽车、家具、收藏品;现金、外币、债券、股票;住宅、黄金、珠宝、公积金等。

  个人负债是应偿还的债务,包括:按揭还贷、汽车分期付款;短期借款等。

  对于广大工薪层来说,在个人资产中有一项重要内容是住房公积金。住房公积金是由在职职工在其工作年限内,由职工本人及所在单位,分别按职工工资收入的一定比例逐月交存,全部归职工个人所有,记入职工个人的住房公积金帐户,由政府设立的公积金法定机构集中管理。目前单位和个人住房公积金的交存度一般为工资收入的6% ~10%。

  购房者可向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款,它和银行个人商业性贷款在贷款对象、贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同,是一种更优惠的贷款形式。

  第二:选择适宜的房价

  对个人资产做完估量后,下一步当然要挑选品质好、价钱又不高的住宅了。然而,当面对众多可供选择的商品房时,一定会惊叹:怎么房价相差会如此之悬殊。其实,房价的制定是有一定规律的,它受到市场和成本制约。这里着重介绍构成目前商品房价格的成本因素。商品房价格主要由3大块组成:一是土地成本;二是开发建造成本;三是利润、税费、销售等费用。以目前的内销商品房来看,价格的构成要素绝大部分比重在前二者。

  综上所述,主要是从成本角度谈了商品房价格的组成,但大家应该记牢一点,真正决定房价的,不是成本,而是市场因素。如个别区段,某些开发商由于是在1993年房地产最热的时候入市的,拿地成本高,建筑原材料是在天价的时候购入,还没建完就遇宏观调控,房地价陷入低谷,销售景况惨淡,苦苦支撑到现在,资金成本已高得惊人,成本价位肯定是高高在上了。而此时,该区段又新上了许多近年才批的项目,各方面成本都较低,房型格局也新颖,价位还低,在这种情况下,竞争的优劣是显而易见的。所以说,房价的最终成因,还要回归到市场的认同,您可以根据实际购买力充分参照房价的成本和市场构成因素最终决定适宜的房价水平。

  第三:正确估计还贷能力

  目前,银行个人商业性住房贷款额度最高为购房价款的70%,居民个人购房时必须要有不低于购房价款30%的首付款。根据中国人民银行有关规定,商业性个人住房贷款利率依据贷款期限不同,实行不同档次利率,在贷款额度一定的条件下,贷款期限每增加一年,贷款利息负担增加,同时月均还款额下降一般来说,对购房者有利的贷款期限在五年以上,十年以内,因为在这个范围内,月均还款额下降较快,每月还款的压力差距较大。现在银行是按贷款本金和贷款期限计算贷款本息的月均偿还额,另一方面借款人也可以根据自己家庭月收入的多少,确定要用于购房消费,偿还银行贷款本息的数额,然后选择自己认为合适的贷款期限,来计算自己最多能申请多大额度的贷款。

  第四:各项税费支出

  税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置,因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。购买房产时涉及到的税共有8种,包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。印花税由税务局按房价的0.05%收取;契税一般为房价的4%。购买房产时涉及到的杂费主要有:

  房屋买卖手续费:买卖双方各为房价的0.5%;公证费:买卖双方各为房价的0.4%;律师费:外销房按律师事务所所定标准收取;委托办理产权手续费:为房价的0.3%;物业管理费:按国家及北京市规定及房屋的特殊情况收取物业管理费;房产权证费:每件4元;产权初始登记费:0.3元/每平方米建筑面积;房屋保险费:公积金(包括组合贷款):总房价的0.05%/年;按揭贷款:总房价的0.1%/年。

  抵押登记费:房地产抵押登记费(按总房价分段计算):100万元以下〔含100万元〕的部分:0.1%超过100万元至200万元(含2000万元)的部分:0.04%。

  第五:了解物业管理收费

  物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。

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