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陶冬:楼市将进入调整"第二期"
时间: 2011-09-30 10:11 来源: 西安信贷网 作者::weiqian 浏览次数:
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    瑞信亚洲经济学家陶冬22日在上海表示,中国房地产市场今年年底将进入调整的“第二期”,即在成交量萎缩的同时,房价也大幅下滑,且这轮调整可能持续若干年。不过他并不认为这将是泡沫的破裂。总体上,陶冬对今年余下时间中国经济的展望并不那么乐观,他认为这轮增长周期的顶峰已在第一季度出现,接下来会进入一个增长放缓、通胀上升的阶段。但中长期来看,中国经济有望实现从出口依赖向内需拉动的健康转型,实现更“高质量”的增长。

    楼市有泡沫但不会破
    陶冬表示,中国经济这轮增长最快的时期已过,但下降的速度会比想像中慢,今后两年经济的走势相当程度上要取决于房地产市场。“中国楼市有泡沫,但泡沫未必会马上破灭。”陶冬说,中国开发商的现金流暂时不会出现大问题,未来一段时间,房价仍会在高位胶着,成交会继续萎缩。

    但到了第四季度,情况会有所变化,中国房地产市场的调整可能由“一期”进入“二期”,即在成交萎缩的同时,房价出现明显下滑:首先,到第四季度,部分体质较弱且杠杆率较高的开发商可能出现问题;第二,第三、第四季度会有大量新房涌出,从而显著改变供需平衡;第三,预计到第四季度利率会明显上升,从而令投资性需求进一步推后,让供需关系进一步恶化。述三方面因素可能导致明年上半年房价出现明显下跌,但从全国的水平看,房价的跌幅大约在15%至20%。

    地方城投潜藏巨大风险
    房地产市场的调整,会对中国乃至全球资产价格带来影响,而在中国国内的一个较大风险,就是可能引爆地方财政危机,具体来说就是许多地方城投公司可能出现流动性危机。

   “这可能是今后3年中国经济最大的‘定时炸弹’,一旦被引爆,可能给金融市场带来相当大的杀伤。”陶冬说。瑞信估计,到2009年年底,中国的地方城投获得的银行贷款接近8万亿元,相当于银行总贷款额的19%,接近中国GDP的24%,是地方政府财政收入总和的226%。

    陶冬表示,很多地方城投的运作模式都是通过注入一些地产,再以后者为担保向银行贷款。但这些公司的投资项目有许多根本没有效益,潜藏巨大风险。在房地产市场出现大幅调整后的12到18个月内,地方城投公司的风险会集中爆发,不少公司甚至可能破产。不过他也指出,类似事件尽管可能给股市带来冲击,但给经济带来的系统风险有限,因为政府仍有足够的能力和手段来应对可能出现的危机。

    在通胀上升的情况下,预计央行会从第四季度起开始一系列加息。陶冬预计,到2011年年底,中国可能累计加息200基点。中长期来看,陶冬认为,劳动力成本的上升以及内需的快速增长,将帮助中国经济在未来十几年中实现结构转型,真正从出口依赖转向内需拉动。到2015至2025年间,中国经济的增长可能降至7%至8%,但这样的增长“质量会高很多”。

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